روند نزولی صدور پروانه‌های تجاری در تهران نشان از این واقعیت دارد که ظرفیت پایتخت و شهروندان برای ساخت مراکز تجاری جدید تکمیل شده است.
همشهری آنلاین _ لیلا شریف: دهه ۹۰ را باید به عنوان دوران اوج ساخت مال‌های تجاری تهران معرفی کرد، روزگاری که مراکز تجاری همچون قارچ در مناطق مختلف تهران رشد کردند و به دلیل جذابیت‌های خاص خود توانستند اقبال کافی را از سوی تهرانی‌ها به دست بیاورند اما چند سالی است که نه تنها علاقه برای خرید از مراکز تجاری کاهش یافت بلکه تقاضا برای ساخت و ساز تجاری نیز روند نزولی به خود گرفته است.
بحران ساخت مال‌های خوش آب و رنگ در اواسط دهه ۹۰ به اوج رسید و کاسبان محلی در کنار اهالی، زبان به گلایه‌های متعددی گشوده بودند چرا که هر مرکز تجاری جدید زمینه افزایش ترافیک و مسائل جدید محله را رقم می‌زد.
مروری بر مال‌ها و مراکز تهران نشان می‌دهد که به جز محدوده بازار، مناطق یک، سه و ۲۲ را می‌توان به عنوان مناطقی که بیشترین مراکز خرید را در خود جای داده‌اند، معرفی کرد.
اکنون بعد از گذشت سال‌ها آتش علاقه به مراکز تجاری پر زرق و برق فروکش کرده است و نشان آن را می‌توان در آمار و ارقام ارائه شده در رابطه با صدور پروانه مراکز تجاری جستجو کرد چرا که به گفته حمیدرضا صارمی معاون معماری و شهرسازی شهردار تهران«آمار صدور پروانه تجاری نزدیک به ۶۰ درصد کاهش یافته است.»
اولین گلایه‌ها از مراکز تجاری
اواسط دهه ۹۰ بود که گلایه شهروندان از افتتاح مراکز تجاری که به شکل مستمر در مناطق مختلف تهران افتتاح می‌شدند، بیشتر شد برخی معتقد بودند که شهرداری در آن زمان به دلیل افزایش درآمدهای بی‌ضابطه ؛ بدون توجه به بافت منطقه، مسائل زیست محیطی و گره‌های ترافیکی دست به صدور پروانه ساخت برای این مراکز می‌زند.
این مسئله چنان پیچیده شد که مهدی حجت، معاون شهرسازی و معماری شهرداری تهران سابق در سال ۹۶ از سر اجبار نسبت به رشد عجیب مراکز تجاری موضع گرفته بود: «ما در این خصوص هیچ بخشنامه‌ای صادر نکرده‌ایم و توقف ساخت‌وساز بی‌رویه این مال‌ها تا زمانی که سازوکار تامین درآمد شهرداری تغییر نکند، به همین شیوه ادامه‌دار خواهد بود.»
به گفته حجت «سود بالای ساخت مجتمع های تجاری سبب شد که شاهد گرایش افراد، بخش خصوصی و برخی سازمان ها و نهادهای دولتی به مال سازی باشیم.پس از مدتی به دلیل گرایش به مال سازی شاهد بودیم که استقبال مردمی از این مال ها کاسته شد. پس از مدتی تعداد مال ها از ظرفیت شهر فراتر رفت و بسیاری از مغازه‌ها به دلیل عدم استقبال مردمی، خالی ماند.»
چرا علاقه مردم به مال‌ها کم شد؟
شهروندانی که در سال‌های ابتدایی علاقه بسیاری برای حضور در مراکز تجاری و مال‌ها داشتند، بعد از گذشت زمان از شدت علاقه‌شان کاسته شد چرا که شیوه‌های جدید خرید و دسترسی به کالاها در زندگی شهرنشینی جا خوش کرد به عبارت دیگر شهروندان ترجیح می‌دهند تا به جای قدم زدن در مراکز تجاری، از پشت صفحه گوشی و به وسیله اپلیکیشن‌های جدید کالای مورد نظر خود را انتخاب کنند.
حمیدرضا صارمی، معاون معماری و شهرسازی شهردار تهران در این رابطه به خبرنگار همشهری گفت: « صدور پروانه از سال ۹۳ تا ۹۴ کاهش یافت، این کاهش در بخش‌های اداری، مسکونی و تجاری رخ داد. از سال ۱۴۰۰ به بعد درخواست برای پروانه‌های اداری و مسکونی بیشتر شد و این مسیر همچنان ادامه دارد اما تقاضا برای تجاری به نسبت قبل هم کمتر شد. در ۲ تا سه سال اخیر آمار صدور پروانه در حوزه تجاری، حدود ۶۰ درصد کاهش یافته است.»
یکی از موضوعاتی که زمینه کاهش پروانه تجاری را فراهم کرد مربوط به گسترش مال‌های تجاری در تهران بودند:« این مال‌های تجاری در اواخر دهه ۸۰ و اوایل دهه ۹۰ با سرعت بالایی در تهران ایجاد شدند و پایتخت شاهد ساخت مراکز تجاری گسترده‌ای بود. امروز نیز شاهد هستیم که مال‌های تجاری در بسیاری از مناطق حضور دارند و تا حدودی فضا را برای حضور مراکز تجاری جدید بسته‌اند. در واقع باید گفت که سرانه تجاری تهران بیشتر از نیاز مردم افزایش پیدا کرده بود، اکنون دیگر تقاضایی برای سرانه تجاری وجود ندارد.»
امپراطوری مراکز تجاری که بدون توجه به نیاز شهروندان در هر محله قدم علم کرده بودند، با قدرت گرفتن اپلیکیشن‌های خرید و فروش در گذر زمان از بین رفت، موضوعی که از سوی صارمی نیز تأیید شد و به گفته او« به دلیل تغییر سبک زندگی، وجود اپلیکیشن‌های مختلف خرید و…. نوع خرید مردم تغییر کرد و این مسئله بر روی تجاری سازی‌ها نیز تأثیر داشته است.»
تهران دو برابر ظرفیتش، پهنه تجاری دارد
کاهش صدور پروانه مراکز تجاری، ریشه در ظرفیتی دارد که اکنون به مرحله اشباع رسیده است، صارمی در این رابطه توضیح داد:«اکنون تهران ۲.۵ برابر ظرفیت پهنه تجاری دارد.»
نبود هماهنگی میان عرضه و تقاضا در رابطه با مراکز تجاری و مال‌ها در دهه گذشته، این پیش بینی را رقم زد که در سال‌های آینده واحدهای تجاری در تهران با کاهش قیمت روبرو شوند:«در یک تا ۳ سال آینده قیمت واحدهای تجاری در پایتخت افت شکننده خواهد داشت. واحد تجاری که امروز یک میلیارد تومان خرید و فروش می‌شود با کاهش قیمت به ۵۰۰ میلیون تومان می‌رسد؛ بنابراین بهترین فرصت است که کمیسیون ماده ۵ به این مقوله ورود و اعلام کند بازار تجاری در تهران اشباع شده و متقاضی ندارد، این پهنه متناسب با نیاز شهروندان تغییر کاربری داده شوند. از این ظرفیت می‌توان برای استقرار شرکت‌های دانش‌بنیان استفاده کرد.»
در واقع باید گفت که سرانه تجاری تهران بیشتر از نیاز مردم افزایش پیدا کرده بود، اکنون دیگر تقاضایی برای سرانه تجاری وجود ندارد.
اولین رتبه مراکز تجاری برای کدام منطقه است؟
پهنه‌بندی‌ها در تهران به شکلی انجام شده است که به طور دقیق نمی‌توان اعلام کرد در کدام منطقه پروانه تجاری بیشتر و در کدام منطقه کمتر صادر شده است اما به گفته معاون معماری و شهرسازی شهردار تهران، منطقه ۲۲ رتبه اول را در میان مناطق تهران از نظر ساختار تجاری دارد:«ساختار تجاری منطقه ۲۲ کاملا مشخص است و می‌توان گفت که مراکز تجاری و مال‌های این منطقه ۳ برابر نیاز منطقه هستند. بنابراین بیشترین مراکز تجاری در این منطقه قرار دارد.»
صارمی معتقد است که «اگر بخواهیم نگاه کلی داشته باشیم باید گفت که در تمام نقاط شهر این مراکز تجاری وجود دارند.»
نفع شهر در کاهش صدور پروانه تجاری
از نگاه برخی کارشناسان، کاهش صدور پروانه تجاری دو روی یک سکه است و همانطور که می‌تواند شرایط را برای سامان گرفتن محلات شهر مهیا کند از سوی دیگر این نگرانی وجود دارد که در آینده نه چندان دور شهر تهران با قیمت‌های نجومی مراکز تجاری مواجه شوند، موضوعی که با پیش بینی صارمی از کاهش قیمت‌های مراکز تجاری و تغییر تقاضای شهروندان تا حدودی رفع می‌شود.
صارمی با نیم نگاهی به سیاست‌های شهرسازی این دوره مدیریت شهری، توضیح داد: «سیاست ما این است که برای سال‌های آینده به این سمت نرویم که کسب و کار در ساخت و ساز با هزینه زیادی همراه باشد. بر همین اساس باید گفت که به هیچ عنوان مشکلی برای شهر تهران رخ نخواهد داد چرا که در آینده میزان تقاضاها با توجه به سبک زندگی مردم کمتر هم خواهد شد. از نظر ما کاهش درخواست برای پروانه‌های تجاری یک رویکرد مثبت است.»
تغییر کاربری مراکز تجاری در حال بررسی است
او در پاسخ به این سئوال که «آیا پهنه‌های تجاری که در آن ها ساخت و ساز انجام نمی‌شود، امکان تغییر کاربری دارند یا خیر؟»، نیز توضیح داد: شورای عالی شهرسازی یک تفسیری دارد و بر اساس آن ما این موضوع را پیگیری می‌کنیم که مشخص شود پهنه‌های تجاری مشمول قانون منع تغییر کاربری می‌شوند یا خیر.»
«در این رابطه نمی‌توان دقیق اظهار نظر کرد.» این پاسخی بود که صارمی به سئوالی مبنی بر اینکه« آیا نمی‌توان کاهش تقاضای دریافت پروانه تجاری را به این دلیل تفسیر کرد که صاحبان پهنه‌های تجاری منتظر هستند تا شرایط تغییر کاربری فراهم شود و بتوانند دست به ساخت و ساز و مسکونی بزنند؟» ارائه کرد.
به گفته صارمی« در حال حاضر بیشتر بحث پیرامون تغییر سبک زندگی مردم و نبود تقاضا برای ساخت مراکز تجاری جدید است.»
نیم نگاهی به روند تاریخی مراکز تجاری نشان ز این واقعیت دارد که دیگر تهران ظرفیتی برای پذیرش مال‌ها و مراکز تجاری ندارد و کاهش ۶۰ درصدی صدور پروانه‌های تجاری را باید به فال نیک گرفت.